法律が変更され、2024 年 8 月 17 日からすべての不動産業者とその顧客へ影響します。この変化は全米不動産協会に対する訴訟の結果となります。これまでは、買主が「買主代理契約」に署名する必要がなく、買主と協力して家を探すのが一般的でした。買主は不動産業者に連絡するだけで、不動産業者は購入する家を見つけるのを手伝ってくれます。規則では、不動産業者が買主に住宅を紹介する前に、買主はまず買主代理契約に署名する必要があり、これにより買主は仲介手数料を支払う義務が生じるが、これまでは当事者間で交渉可能な金額となっていました。売り手は自身の不動産業者（物件掲載エージェント）に手数料を支払うのが通例で、不動産業者はこの手数料の一部（通常は半分）を買い手を連れてくる協力的な不動産業者に提供することになるため、買い手はその手数料を支払う必要がありませんでした。買主の代理人に手数料を支払うことになり、手数料の金額は実際には売主から支払われることになり、一般の人々とすべての不動産業者がそれを確認できるように、HAR.com に記載されます。そしてそれがいくらだったのかを知ります。ただし、8 月 17 日以降、MLS (ヒューストンの場合、HAR.com) はコミッションのオファーを表示できなくなるため、このフィールドは削除されます。住宅を内覧する前に、買主のエージェントは、買主が内見を希望するすべての住宅のエージェントに電話して、売主が買主エージェントの手数料の支払いを支援してくれるかどうかを確認する必要があります。買主がエージェントの手数料を支払うのを助けるために、売主が引き続き「買主の譲歩」を提供することが大いに予想されます。彼らは、そうしなければ、家を内見できる買い手の数が大幅に制限される可能性があることを知っています。なぜなら、多くの買い手は頭金のお金がほとんどなく、買い手エージェントの手数料を支払う余裕がないからです。売主が買主の譲歩を提示しないと述べた場合、買主は引き続き家を見たいかどうかを決定する必要があることに注意することが重要です。売主が買主代理人の手数料を支払うのを助けるために買主に譲歩を示さない場合、また、買主が買主代理の手数料を支払うお金がない場合、その家は内覧をされないか、買主との契約書を変更するかのどちらかになります。代理契約を表示するには、事前に修正する必要があります。言うまでもなく、買主に住宅を紹介するプロセスはより困難で時間のかかるプロセスとなり、買主が不動産業者に手数料を支払わなければならない場合、大幅に高額な費用がかかる可能性があります。 HAR.com は、変更を説明するために次のビデオを作成しました: https://cms.har.com/the-reality/。
The law is changing and starting August 17, 2024, all realtors and their clients will be affected. This change in business practice is the result of a lawsuit against the the National Association of Realtors. Until now, it was fairly common to work with a buyer to find a house without requiring the buyer to sign a ‘Buyer Representation Agreement”. A buyer would simply contact a realtor and the realtor would help them find a house to buy. The new rules state that before the realtor can show that buyer any homes, the buyer will have to first sign a Buyer Representation Agreement, which will bind the buyer to pay for his agent’s commission, with the amount negotiable between the parties. Until now, it was customary for the seller to pay commissions to his own realtor (the listing agent), who would then offer a portion of this commission (usually half) to any cooperating realtor who would bring a buyer. Because of this, the buyer did not have to pay any commissions to his agent. The buyer’s agent would be paid by the seller’s agent, and all the commission money would actually come from the seller. The offer of commission was denoted on HAR.com so that the public and all realtors could see it and know how much it was. However, starting August 17, the MLS (for Houston, HAR.com) will no longer be allowed to display the offer of commission, so this field will be removed. Before showing any homes, the buyer’s agent will need to call the agents of all the homes the buyer wants to see, to verify if the seller will help the buyer pay for the buyer agent’s commission. It is highly anticipated that the seller will still offer a ‘buyer’s concession’ to help the buyer pay for his agent’s commission. They know that if they do not, the number of buyers that can see the home could be drastically limited, as many buyers barely have money for their down payment and can not afford to pay the buyer agent’s commission. It is important to note that if the seller says he will not offer a buyer’s concession, the buyer will then have to decide whether or not they still want to see the house. In the case where the seller will not offer a buyer’s concession to help the buyer pay for the buyer agent’s commission, and if the buyer does not have money to pay for the buyer’s agent’s commission, then that house would either not be shown or the Buyer Representation Agreement would have to be revised before it can be shown. Needless to say, the process to show houses to buyers will become a much more difficult and time consuming process, and could potentially cost the buyer a significantly higher cost if they have to pay their own realtor’s commissions. HAR.com has made these videos to help the illustrate the changes: https://cms.har.com/the-reality/.
